부동산시장 ‘축장사회’로 간다 | 부를 은밀하게 저장하는 콘크리트

김종훈 디지틀조선TV 보도국장은 본사의 고품격 재테크 정보 유튜브 프로그램인 ‘집파GO’ TV에서 국내 대표 부동산 전문가로 꼽히는 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원을 패널로 초대해 최근 변화하고 있는 부동산시장 트렌드에 대해 짚어봤다.

'집파GO TV'는 집요하게 파고든다는 의미에 더해 '집+알파고'의 합성어로 정치, 경제는 물론 부동산 정책과 주요 이슈를 경제전문기자인 김 국장과 전문가 등이 출연해 쉽고 재미있는 설명해주는 프로그램이다.

20일 방송에서 김 국장은 “박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원이 자신의 저서 ‘부동산 트렌드 수업’을 통해 분석한 부동산 시장의 큰 흐름을 소개하면서 단순히 금리 인상으로 인한 하락세가 아닌 흐름의 변화가 있었다”며 “부동산 상승의 버팀목으로 떠오른 MZ세대의 공간과 소비 욕망을 이해하는 데서 부동산 투자의 성패가 좌우된다”고 설명했다.

김 국장은 “인플레이션으로 원자재 값이 급등했는데...언제 집값에 반영될까요”라고 질문했다.

박원갑 위원은 “아주 긴 시계열을 보면 부동산 가격(명목 가격)은 물가만큼 오른다. 최근 원자재를 비롯한 물가 급등은 결국 시차를 두고 실물자산인 부동산 가격을 끌어올리는 요인으로 작용한다. 부동산 가격 상승은 물가 상승(인플레이션)에 따른 보상 행위로 볼 수 있다. 인플레이션은 침체기에는 집값 상승 압력으로 이어지지 않는다. 시장이 안정되고 점차 상승 사이클로 접어들 때 부동산 시세에 한꺼번에 반영된다. 말하자면 인플레이션 압력은 침체기에 누적되어 있다가 상승기에 집값을 끌어올리는 요인으로 작용한다. 인플레이션의 시세 반영은 연속적이기보다는 단속적(불연속적)이다. 물가 상승은 단기적으로 악재가 될 수밖에 없다. 금리 인상으로 이어져 부동산 시장이 휘청거릴 수 있다.”고 설명했다.

이어 그는 “이번 금리인상 파도는 금융역사의 일회성 이벤트다. 고물가·고금리 체제가 장기간 이어질 수는 없다. 우리나라의 인구 고령화·경제 저성장 추세를 감안할 때 시차를 두고 다시 저금리 시대로 되돌아갈 것이다. 이번 고금리 사태는 홍역처럼 앓고 지나가는 것이다. 화폐가 팽창하는 자본주의 체제에서 명목가격의 영원한 우하향은 없다. 따라서 기존 부동산 보유자들은 이러한 빙하기를 잘 이겨내는 것이 필요할 것이다. 실수요자들은 ‘빚 줄이기’가 불황기를 대처하는 가장 지혜로운 방법이 될 것이다.”고 전했다.

또한 박 위원은 거래절벽과 빙하기에 공포 비즈니스를 하는 일부 장사꾼에 대해서도 일침을 가했다. 김 국장은 “집값이 하락세이다. 일시적 조정에 그칠 것이기 때문에 이른바’ 줍줍찬스’라는 낙관론과 40% 이상 대폭락 할 것이라는 비관론을 펼치는 전문가들이 있다. 어떻게 전망하는가?”라고 물었다.

박 위원은 “40% 급락설은 또 다른 공포비즈니스가 아닌가 싶다. 글로벌스탠더드로 활용되는 주택가격지수로 따질 때 40% 하락은 현실화할 가능성이 극히 낮다. 미래는 확률적으로 판단해야 한다. KB국민은행 부동산 통계에 따르면 외환위기가 터졌던 1998년 한 해 동안 전국 주택가격이 12.3%, 서울은 13.2% 각각 떨어졌다. 앞으로 1년 간 가격지수로 40% 떨어지려면 외환위기가 3번 이상 와야 한다. 이미 수도권 개별 아파트 단지에서는 지난해 4분기 고점대비 30% 이상 급락한 곳도 많다. 하지만 개별단지 가격만 보고 40% 급락한다고 하는 것은 ‘과잉 일반화의 오류’에 빠질 가능성이 있다. 이번 급락기가 내집 마련 실 수요자에게는 기회가 될 것이다. 다만 싸게 사야 한다. 싸게 사면 모든 게 용서되는 법이다.”라고 해법을 제시했다.

김 국장은 “고령화로 결국 우리도 일본처럼 집값이 하락할 것이라는 주장도 많다”고 물었다. 박 위원은 “인구 쇼크에 대해서 지금으로서는 걱정이 앞설 뿐 실감을 하지 못한다. 우리나라 인구가 2020년 이후 줄고 있지만 인구 충격이 본격화되었다고 보기 어렵다. 주택 시장에선 MZ세대가 신규 진입하는 데다 고령 세대 역시 여전히 시장에 머물면서 초과수요를 만들어내고 있기 때문인 것 같다. 하지만 이제는 서서히 인구 충격에 대비해야 하지 않을까 싶다. 다만 설사 인구 쇼크가 현실화하더라도 지역·상품별 편차가 클 것이다. 수도권보다는 지방에서, 아파트보다는 단독주택에서 먼저 빈집이 발생하는 등 고령화 충격이 차별적으로 시작될 것이다. 핵심세력이 선호하는 대도시의 도심 아파트 가격은 가격이 유지되거나 오히려 오를 수 있다. 고령사회에선 ‘공간의 마태효과’가 극심해질 가능성이 있다.”고 전망했다.

이외에도 상가와 전원주택 등 부동산 투자에 인기있는 요소들을 짚어보는 등 심도 있는 토론을 이어갔다.

한편 유튜브 새 프로인 '집파GO TV'는 매일매일 일어나는 경제, 부동산 등 핫이슈를 쉽고 재미있게 풀어주는 프로그램이다. 매주 화요일 오전 7시와 금요일 오후 4시 ‘집파GO TV’ 채널 구독을 통해 시청할 수 있다.