2020년 부동산 시장은 역대 정권을 통틀어 가장 집값이 폭등하고 전세난을 겪는 등 국민들이 주거 안정에 있어 가장 많은 시련을 겪은 한 해로 기억되고 있다. 정부는 무려 24번의 부동산 정책을 쏟아내면서 주거 안정을 외쳤지만 결과는 정반대로 역대 정권을 통틀어 가장 집값이 많이 올랐다. 진보 성향의 시민 단체들이 정부의 부동산 대책을 비판하는 시위를 할 정도로 전‧월세 문제가 심각해지는 등 그 어느 때보다 시장 혼란이 가중됐다. 

정부가 서울 강남구 집값 하나 잡겠다고 그때 그때마다 법을 만들고 정책을 내놓을 때마다 투기 수요가 비규제지역으로 옮겨가 풍선효과만 더 커졌고, 서민 주거 안정을 위해 도입한 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 개정된 임대차법은 서민들의 전세난만 가중시켰다는 비판이 일고 있다.

결국, 김현미 전 국토교통부 장관이 물러났지만 집값은 역대정권 통틀어 최고가로 치솟았고 전세대란은 잡히지 않는 등 주택시장은 새해에도 여전히 불안한 상황이다.

2020년을 마무리하면서 건설‧부동산업계 올해 다시 한 번 짚고 넘어가야 할 10가지 뉴스를 정리했다.

◆ 24번의 부동산 대책, 역대 정권 사상 최대 집값 폭등

정부는 지난 6월부터 거의 1달 간격으로 땜질식 부동산 대책을 연이어 발표했다.

6.17 대책은 수도권 전역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제 폭탄이라고 해도 과언이 아닐 만큼 전문가들의 의견도 무시한 채로 일방적 대책을 쏟아냈다. 대표적으로 법인의 부동산 거래에 대한 세금을 강화했다. 또 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 모든 규제지역에서 주택 구입자가 주택 담보 대출을 받는 경우 가격에 관계없이 6개월 내 전입 의무를 부과했다. 

​7.10 대책에서는 2021년부터 다주택자의 양도소득세 중과세율 인상, 종합부동산세 최고세율 6%로 강화, 다주택자 취득세율 인상 등 세제가 강화됐다.

정부는 8·4 공급대책을 통해 시장 공급 신호를 보냈지만 먹혀들지 않았다. 8·4대책에서는 수도권에 13만2000가구의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 공공이 사업에 참여하는 공공재건축, 공공재개발에 대해서는 파격적인 용적률·층수 규제를 완화해주겠다는 방침이다.

정부는 지난 11월 조정대상지역 추가 지정 등을 담은 '11·19 부동산 대책'을 발표했지만 오히려 불난 집에 부채질 하는 겪으로 서울 강북과 수도권 전체, 심지어 부산은 물론 지방 소도시 등을 가리지 않고 집값은 연일 최고치를 기록하고 있다.

지난 10일 기준 전국 아파트값 상승률은 국내에서 관련 통계 작성이 시작된 2012년 5월 이후 가장 높은 상승률을 기록했다.

새 임대차보호법 시행에 따른 전세난과 비규제 지역 '풍선효과', 전세난에 내 집마련을 위한 이른바 영끌(영혼까지 끌어모은다)족까지 가세하면서 집값을 끌어올리고 있다는 분석이다.

◆  임대차 3법개정 여파에 전세대란, 집값 폭등

정부는 2021년 경제정책방향에서 전세대란을 해소하기 위한 방안으로 질 좋은 민간임대주택 공급 활성화에 초점을 맞췄다.

그러나 실제 공급이 이뤄지기까지는 4년 안팎의 시간이 걸려 임대차3법 여파로 급격히 확산된 전세대란을 막기에는 역부족이라는 지적이다. 임대차 3법을 개정 등을 통해 현실적인 정책을 내놓지 못한다면 역대 정권 통틀어 부동산 정책에 가장 실패한 정권으로 기록을 남길 것이란 게 전문가들의 공통된 의견이다.

한국은행은 최근 불거진 전세난의 원인으로 정부의 임대차보호법(임대차3법)을 지목했다.

한은이 지난달 15일 공개한 전달 금융통화위원회 의사록을 보면 한 금통위원은 "정부가 최근 내놓은 보도자료를 보면 기준금리 하락이 전세가격의 상승압력으로 작용했다"고 지적했다.

한은 관련부서 관계자는 금통위원의 질의에 "정부의 임대차3법 시행 전후로 전세가격 상승폭이 확대된 점에 미뤄볼 때 전세 수급의 불균형은 최근 전세가격 상승에 보다 큰 영향을 미친 것으로 보인다"고 설명했다.

◆  정부 "집사지마라"… 2030 패닉바잉 영끌·내집마련 올인

연이은 부동산대책에 불신으로 가득찬 젊은층인 2030세대의 '영끌'(영혼까지 끌어모으다) 현상은 현 정부의 정책 실패로 인해 오히려 지금 아니면 영혼이 집을 살 수 없게되겠다는 두려움까지 느끼게 해 이른바 패닝바잉 현상을 불러일으켰다. 

젊은층의 '영끌'은 24번의 실패한 정책과 소득에 비해 집값이 가파르게 오르자 평생 벌어도 수도권에 내 집을 마련할 수 있다는 현실 앞에서 마지막 기회라는 심리가 작용했다는 해설을 낳고 있다.

한국부동산원에 따르면 보면 2020년 1~10월 30대 이하 서울 아파트 매매건수는 2만8287건으로 지난해 1만4809건 보다 2배 늘었다.

같은 기간 전체 서울 아파트 매매건수가 1.7배 늘어난 것보다 많다. 30대의 서울 아파트 매매비중도 올해 1월 30.39%에서 10월 38.5%까지 높아졌다.

특히, 6·17대책 발표 이후 서울 아파트 거래량은 전달보다 두 배 넘게 급등했다. 이때 서울 아파트 약 36%는 30대 이하가 사들인 것으로 나타났다.

부동산 전문가들은 2021년도 주택시장의 '영끌'이 당분간 지속될 것으로 전망하고 있다.

◆  김현미 결국 퇴장… '빵뚜아네트' 신조어 탄생시켜
김현미 국토교통부 장관이 24번의 땜질식 대책에 따른 주거 불안정을 초래한 후 경질되면서 향후 주택 정책 방향에 대한 관심이 높아지고 있다.

문재인 정부의 주택 정책을 맡아온 김현미 장관은 지난 2017년 6월 23일에 취임한 이후 3년 5개월, 1261일만에 자리에서 물러나면서 최장수 국토부 장관 기록을 썼다.

그러나 재임 기간동안 집값은 천정부지로 치솟았고 새 임대차법 시행으로 전셋값마저 폭등하면서 국민들의 비판 여론이 들끓고, 대통령의 지지율마저 역대 최저치를 기록하게 하는 등 비난을 받고 있다.

한국감정원에 따르면 김 장관이 취임한 2017년 6월부터 올해 11월까지 서울 아파트값은 16.32% 올랐다.

특히, 김 장관은 현실 상황과는 동떨어진 발언으로 성난 부동산 민심에 기름을 부었다.

김 장관은 전세난의 진원지로 꼽히는 아파트 부족 현상에 대해 "아파트가 빵이라면 제가 밤을 세워서라도 만들겠다"고 말했다.

이 발언 이후 "빵이 없으면 케이크를 먹으면 된다"는 프랑스 루이 16세의 왕비 마리 앙투아네트 발언에 빗댄 '빵투아네트'라는 신조어까지 등장하며 비난여론이 들뜷었다.

◆ 부동산 공시가격 인상에 건강보험공단 업무마비

주택 공시가격이 크게 오르면서 소득이 없고 집만 가지고 있는 60~70대 이상 노인층 등에서 공시지가 인상으로 인해 지역보험료가 인상되고, 부양의무자인 자식들에게 기대어 건강관리를 해오던 데서 빠져나오게 되는 등 부작용이 속출하면서 불만을 터뜨리고 있다.  

정부가 '공시가격 현실화'라는 명분으로 공시지가를 크게 끌어올리면서 '공시가격 15억원 초과'인 경우 소득이 한 푼도 없어도 피부양자 자격이 박탈되며 지역 가입자로 전환되기 때문이다.

집 한 채 외에 다른 소득이 없이 연금 소득조차 없는 노인들, 은퇴 후  임대료를 받아 생활하던 이들에게는 그 야말로 자식에게 손을 벌리지 않은면 살 수 없는 비참한 말로를 만들어 버린 셈이다. 국민연금이 의무가 아니던 시절 자영업자와 노인층은 연금에 가입하지도 않았고, 은퇴 후 소득이 없다. 그나마 열심히 벌이 마련한 집과 임대소득을 받는 집한채 정도가 은퇴 후 유일한 소득 수단이기 때문이다.

사정이 이렇다 보니 '지역 가입자'가 직접 건강보험공단을 찾아가거나 전화로 항의하는 일이 잦아져 업무가 마비될 지경에 이르렀다.

◆ 증세신호탄?…종합부동산세 인상, 공시가 90% 만든다

2021년부터는 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%, 3주택 이상·조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용된다.

다주택을 보유한 법인의 경우 종합부동산세 최고세율 6%가 적용되고 6억원 공제가 폐지되면서 더욱 세부담이 커질 전망이다.

이와 함께 국토교통부는 지난해 11월 3일 '부동산 공시가격 현실화 계획'을 발표했다.

핵심은 현재 공시가격이 시세를 정확히 반영하지 못하고 있어 이를 장기간에 걸쳐 시세에 맞는 가격으로 변경하겠다는 것이다. 공시가격의 최종 목표는 시세의 90% 현실화다.

현재 고시되고 있는 공시가격의 현실화율은 단독주택 53.6%, 공동주택 69.0% 수준으로 만약, 현재 시세가 10억원인 아파트 공시가격이 6억9000만원이라는 것을 의미한다.

공시가격은 간접적으로 부담을 늘리는 방법으로 세율 인상, 규제 도입 등을 하지 않고도 비슷한 효과를 낼 수 있다. 이 때문에 공시가격 현실화는 되레 서민들의 거부감을 가중시킬 수 있나는 우려가 제기되고 있다.

◆  전국 전세값 폭등에 가계대출 103조로 불어… 연 20조 넘긴 건 사상 최초

전세가격 상승세가 이어지면서 지난해 주요 은행의 전세자금대출 잔액 규모가 11개월 새 무려 23조원 가까이 늘어난 것으로 나타났다.

연간 전세대출 증가액이 20조원을 넘어선 것은 사상 처음이다. 5대 시중은행의 전세대출 잔액은 작년 11월말 기준 103조원을 돌파했다.

은행권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 작년 11월말 기준 전세자금대출 잔액은 총 103조3392억원으로 집계됐다. 재작년 12월말 80조 4532억원과 비교하면 무려 22조8860억원 늘어난 것이다.

가파른 전세대출 증가세는 전셋값 급등에 따른 것으로 풀이된다.

상반기에는 정부의 대출 규제 강화와 전세 수요 증가가 겹치면서 전세자금 대출이 이례적으로 큰 폭의 증가세를 보였다.

부동산시장 과열을 잡기 위해 고가 주택을 사기 위한 주택담보대출을 받기 어렵게 하자 주택 수요가 감소하고 대신 전세 수요가 늘어나 전세가격 증가세가 이어졌다.

하반기 들어서는 정부의 새 임대차보호법 시행 등으로 서울을 비롯한 전국에서 전셋값 상승세가 한층 더 가팔라졌다. 특히 전세물량 부족으로 전셋값이 급격히 뛴 영향으로 전세대출이 눈덩이처럼 불어났다.

◆  강남 일부 잡고… 전국 부동산 시장 불안정, 풍선효과 '속출'

작년에 초고강도로 꼽히는 12·16대책 발표 이후 정부는 올해도 6·17대책과 7·10대책 등 강력한 규제를 내놓았다. 그러나 그때마다 인근 비규제지역에 '풍선효과'가 나타나면서 부작용이 속출하고 있다.

여기에 최근 전세난이 심화되면서 기존 전세수요가 경기도 곳곳의 중저가 아파트를 중심으로 한 매매수요로 돌아서면서 결과적으로 또다시 서울 집값이 상승할 것이라는 우려도 제기되고 있다.

한국감정원 통계시스템에 따르면 정부의 고강도 규제가 집중된 강남3구(강남·서초·송파)의 경우 거래건수는 줄어들었다. 지난해 1만3388건이던 거래건수는 작년 10월 기준 1만544건으로 21.2% 감소했다.

정부는 강남을 잡으면 그 외 지역도 잡힌다고 내다봤지만, 결과적으로는 그 외 지역에서는 '풍선효과'가 나타나고 있다.

실제 강남권 집값이 주춤하는 사이 강동구(0.17%), 노원(0.16%), 금천구(0.15%), 관악구(0.11%) 등 외곽지역 아파트 매매가 상승률이 상대적으로 두드러졌다.

부동산 전문가는 "정부의 주먹구구식 대책이 강남은 물론 전국의 집값을 폭등 시키고 결국 주거 비용이 폭등해 삶의 질까지 떨어트리는 심각한 부작용을 낳았다"며 "지금이라도 잘못된 정책은 다시 수정하고, 집값을 원상회복 시킬 수 있는 대책을 내놓치 못한다면 결국 집값은 더 폭등하고 민심은 돌아설 것"이라고 분석했다.

◆ 전셋집 품귀 논란 송구… 김현미 "호텔 개조, 저렴하고 질 좋아" 역풍 

김현미 국토교통부 장관 11월 19일 전셋집 혼란 야기에 사과하면서도 "호텔 개조, 저렴하고 질 좋다"는 말로 또 한번 구설수에 올랐다.

김 장관은 당일 정부서울청사에서 열린 '서민·중산층 주거 안정 지원 방안' 브리핑에서 "새로 전셋집을 구하는 데 어려움을 겪는 국민 여러분께 송구하다"며 고개를 숙였다.

그러면서 "호텔 리모델링을 통한 전세 물량 공급은 유럽 등지에서 굉장히 호응도가 높다"며 "머지않아 호텔이 리모델링을 통해 저렴한 임대료의 질 좋은 1인 가구 주택으로 변신하는 모습을 확인할 수 있을 것"이라며 강조했다.

그러나, 호텔개조 청년주택이 현실과는 동떨어진 '땜질처방'에 불과하다는 비판 여론이 확산되자 문재인 대통령에 대한 국정수행 지지도는 취임 이후 최저치인 37.4%를 기록하는 등 역풍을 맞았다.

◆ 서울 아파트 전세 3.3㎡당 첫 2천만원대…대책이 더 무서운 국민들

지난해 11월 KB부동산이 발간한 '월간 주택가격 동향'에 따르면 서울 아파트 3.3㎡당 전셋값은 지난 10월 사상 처음 2000만원을 돌파했다. 서울에서 20평대 아파트는 4억원대, 30평대 아파트는 6억원대의 돈이 있어야만 전세를 구할 수 있다는 뜻이다.

전세시장은 상반기까지 비교적 안정적이었으나 8월 이후 전세가 품귀를 빚으며 급격히 불안해졌다. 11월까지 전국 전셋값은 3.60% 올라 2015년 4.58% 이후 5년 만에 가장 높은 수준을 기록하고 있다.

정부는 11·19 전세대책에서 확보 가능한 주택을 최대한 끌어모아 2022년까지 11만4000가구 이상을 공급하고 공공임대의 질을 대폭 높이기로 했다. 그러나 대책 발표 직후부터 3개년 계획으로 제시된 전세대책이 당장 불붙은 전세난 해소에는 역부족이라는 지적이다.

전국적으로 번진 전세난은 집값 상승의 또 다른 원인이 되고 있다. 전세난에 지친 수요가 수도권을 중심으로 한 중저가 아파트 매수로 돌아서면서 집값을 밀어 올리고 있는 것이다.

부동산 전문가들은 "내년 서울의 아파트 입주 물량은 올해보다 45% 감소하는 것으로 나타나 주택 공급 부족으로 인한 전세난 장기화 우려가 커지는 상황"이라고 밝혔다.