[공병호의 '시사프리즘' 주요내용 요약]

1. 시장경제는 곧바로 변화를 뜻한. 그래도 봉급 생활자로 살아가는 것은 외풍을 막아줄 수 있는 조직이란 울타리가 있지만 자영업이나 기업을 경영하는 경영자는 변화의 실상을 온 몸으로 체험하면서 살아가게 된다.

2. 그래서 이따금 시선이 옛날의 어느 시점에 머물러 있거나 그런 태도를 보이는 사람들을 만날 때면 당혹스럽게 여긴다. 왜냐하면 매일 매일이 전쟁을 치루듯이 살아가는데 오래 전의 이야기를 두고 옳으니 그르니를 따지는 것이 '철지난 바닷가' 이야기처럼 들리거나 보이기 때문이다.

<최근에 본 3가지 변화이야기- 상가 오피스텔 등의 찬밥신세>

1. 법원 경매시장에서 상가 오피스텔 등 수익형 부동산이 찬밥신세를 면치 못하고 있다. 아파트를 규제하면 수익형 부동산으로 돈이 몰리는 과거와는 다른 양상이다.

2. 1월 27일 <한국경제> 보도는 다소 충격적이다
(1) 지난 8일 서울 중구 ‘밀리오레 지하 2층’ 상가는 10회 유찰을 거쳐 감정가(7500만원)의 11% 수준인 820만원에 매각됐다.
(2) 지난 4일 중구 ‘굿모닝시티쇼핑몰’(5층)은 아홉 번 유찰 끝에 감정가(5200만원)의 14% 수준인 711만원에 주인을 만났다.
(3) 2019년 전국 수익형 부동산의 낙찰가율(낙찰가/감정가)은 65.93%에 그쳤다. 5년 만의 최저치다. 낙찰률(매각 건수/경매 건수은 24.15%를 기록해 2012년 이후 최저를 나타냈다.
(4) 서울 수익형 부동한 낙찰가율 76%. 이는 2018년 82.99%보타 약 7% 내려간 것이다.

3. 가장 큰 원인은 무엇일까?
(1) 경기침체: 임대 수입은 결국 매출에 비례하는데 경기침체 상황이 오래 지속될 수 밖에 없다고 보기 때문에 수익성 부동산에 대한 수요가 줄어들 수 밖에 없다
(2) 오프라인 사업의 침체: 정말 많은 거래들이 온라인으로 이동하는 추세고, 앞으로 그런 추세를 거대한 추세선을 형성하고 있기 때문에 이를 역행할 수 있는 가능성이 없다. 특히 온라인 위력을 상가형 부동산에 대해 근본적이고 구조적인 마이너스 요인이 되고 있다
(3) 조세 및 준조세 부담 증가: 전반적으로 부동산에 대한 과세 부담이 늘어날 수 밖에 없기 때문에 부동산을 소유하는 것 자체가 부담이라 여기는 사람들이 많아지고 있음을 뜻한다. 시세차액이 없는 상태에서 애물단지를 끼고 있는 상태를 걱정한다

4. 점포겸용 주택의 침몰
점포겸용 주택의 침몰에서도 온라인 침공이 결정적인 요인으로 작용하였을 것이다. 이런 추세를 뛰어넘어설 수 있는 가능성이 적다.  지하철 역세권을 중심으로 한 곳이 아니면 온라인으로 이동한 거래를 오프라인 사업이 다시 끌어오는 것은 불가능한 일이다.
1월 28일, <한국경제>는 점포겸용 주택의 고전을 이렇게 전한다.
(1) 수익형 부동산으로 인기를 모았던 점포겸용 단독주택 시장에 한파가 몰아치고 있다. 온라인 쇼핑몰이 크게 늘어난 데다 상가 개발이 넘쳐나면서 좀처럼 맥을 못 추고 있다
(2) 그동안 점포겸용 단독주택은 소유주가 4층에 거주하면서 1층 상가와 2, 3층 주택을 임대해 수익을 낼 수 있어 지난 10년간 은퇴한 베이비붐 세대에 인기를 끌었다. 
(3) 예를 들어, LH(한국토지주택공사)가 2015년 제주 삼화지구에서 공급한 점포겸용 단독주택용지는 5142 대 1의 경쟁률을 나타냈다.
(3) 높이 4층 남짓의 점포겸용 주택이 모여 ‘위례 카페골목’으로 불리는 경기 성남 위례신도시 위례서일로. 28일 찾아간 이곳은 인적을 찾기 힘들었다. 대로와 맞닿은 점포는 대부분 상가가 들어서 있지만 안쪽 골목은 곳곳에 '임대 문의' 포스터가 붙어 있었다.
(4) 위례신도시 점포겸용 주택 용지도 2012년 입찰 당시 경쟁률이 수천 대 1에 달했다. 입찰 후 웃돈(프리미엄)도 4억원까지 붙었다.
- 하지만 인근 아파트 단지 내 상가가 입주를 시작하면서 상대적으로 접근성이 떨어지는 주택가 상권이 악화되고 있다. 위례 부동산업계에 따르면 공실률보다 수익률 하락이 더 큰 문제로 꼽히고 있다. 현재 점포겸용 주택의 수익률은 연 2.3~2.5%다. 2012년 분양 당시만 해도 업계의 예상 수익률이 연 10%를 넘었던 것에 비하면 대폭 하락했다.
(5) 연 10%대 수익률을 기대하고 건물주들이 비싸게 용지를 매입해 건물을 올렸지만 경기 불황으로 임차인 찾기가 어려워지면서 손실이 막대하다
(6) 가장 중요한 요인은 무엇일까? 고준석 동국대 겸임교수의 지적은 정확하다. "오프라인보다 온라인 매출이 많아지면서 점포겸용 주택에 들어설 수 있는 소점포가 줄어들고 있다"

5. 다시 생각해 보는 것?
(1)자본주의 사회에서 살아가는 우리 모두는 사업가이고 기업가이고 투자가이다
(2) 현재를 기초로 끊임없이 미래를 전망해야 하고, 그 전망을 바탕으로 '가설'을 세운 다음에 투자 결정을 내려야 한다
(3) 최선을 다하더라도 늘 위험이 따를 수 밖에 없다
(4)그런 위험을 가능한 줄이는데 있어서 우리가 고려해야 할 몇 가지는 다음과 같다
#1. 경기 침체는 계속된다. 특히 한국은 장기침체가 불가피할 것으로 본다. 그런 환경에서 우리가 내리는 투자 결정이 과연 현명한 가를 검토해 봐야 할 것이다. 가처분 소득이 전반적으로 떨어지면 현재의 같은 주택 가격의 유지가 가능할 것인가?
#2. 온라인화는 계속된다. 더 많은 거래가 온라인 시장으로 이동하고, 그런 이동이 오프라인 사업에 미치는 영향을 날로 날로 커질 것이다.
#3. 도심지와 수도권을 향한 인구 이동을 계속될 수 밖에 없고, 동시에 저출산의 큰 흐름은 뒤집을 수 없을 것이다.