[김정호의 경제탐사 주요내용 요약]

안녕하세요? 김정호의 경제탐색. 오늘은 16일에 발표된 문재인 정부의 부동산 대책에 대해서 알아보겠습니다.

일단 그 내용부터 살펴보죠. 시가 15억원 주택은 대출금지. 종부세 0.1-0.8% 인상. 공시지가 반영률 인상. 분양가 상한제 적용 지역 확대 등입니다. 그 중에서 시가 15억원 이상 주택 대출 전면 금지. 이것이 가장 강력합니다.

국민은행에 따르면 서울 시내에서 15억 이상 주택은 15.7% 라고 합니다. 강남4구 마포용산성동 이런 곳들에 주로 분포하고 있죠. 아니면 대형주택이든가.

요즈음 15억 넘는 주택들, 사실 고가주택이긴 하지만 그렇게 부유층용이라고 보기는 어렵습니다. 4-50대의 샐러리맨들도 한 9억 저축하고 7억 정도 대출받아서 16억짜리 집을 살 수 있는 거죠. 그런데 이번 조치로 그 꿈이 날아간 겁니다. 15억 이상 주택은 전액 현금을 확보하지 않으면 구매가 곤란해지는 거죠.

이 대책이 시장에 어떤 영향을 주게 될까요? 기존의 15억 이상 아파트들은 거래가 뜸해질 겁니다. 하지만 차상위 주택의 매매시장과 전세 시장에 풍선효과가 나타날 가능성이 높습니다. 수요자의 입장에서 생각해 보면 쉽지요.

직격탄을 맞는 사람들은 방금 예를 들었듯이 10억 이하의 현금에 다가 대출을 끼고 16-17억 짜리를 사려던 수요자들입니다. 이들은 꿈이 좌절된 거죠. 이들의 반응은 크게 두가지일 겁니다.

현재의 사는 집에 계속 눌러 살든가 아니면 15억 미만의 주택을 사려할 겁니다. 그 결과 15억 초과 주택들의 거래는 뜸해지고 가격도 하락 압박을 받겠지요.

그러나 풍선효과도 나타나게 됩니다. 전세 사는 사람이 눌러 산다면 전월세에 상승압박을 가할 것이고 주택 보유자가 현 상태로 눌러 산다면 해당 주택 유형의 가격에 상승 압박을 가하게 되겠죠. 물론 9-15억 사이도 대출 축소가 될 것이지만 그래도 풍선효과가 있을 듯합니다.

요약하자면 기존 15억 이상 아파트는 하락 압력을 받을 것이나 차상위 주택 매매 시장은 상승하게 될 것이다. 전월세 가격도 상승압박을 받을 것이다.

이번 조치를 보면 똘똘한 한 채에 대한 수요를 누르려는 의도가 분명해 보입니다. 똘똘한 한 채 즉, 고가 주택에 대한 수요가 줄어들까요?

글쎄요. 저는 크게 줄지 않을 거라고 봅니다. 투자할 곳이 없기 때문입니다. 금리는 거의 제로금리에 근접했고 경제가 죽다 보니 주식도 형편 없습니다. 달러나 금이 좋아 보이긴 하지만 잘 모르니까 불안합니다.

따라서 보통의 한국 사람들에게 아직까지 서울의 강남 등 인기 지역의 아파트만한 안전자산은 없는 것 같습니다.

그런데  이 정부는 그것조차 투자를 하지 말라고 이렇게 괴롭힙니다. 하지만 결국은 정부가 질 거라고 봅니다. 넘쳐 나는 그 돈이 어딘가로는 가야할 것 아닙니까. 이 그래프는 우리나라의 시중 통화량을 보여주는데요. M2입니다.

현금에 요구불예금과 수시입출식예금 정기예금 적금 같은 것을 더한 액수입니다. 언제든지 투자에 동원될 수 있는 돈들인 셈이죠. 2010년에 1640조원이던 것이 2018년에 2627조원이 됐어요. 8년 사이에 시중에 돈이 60%나 더 많아진 겁니다.

한국은행이 돈을 마구 풀어냈기 때문이죠. 그 돈이 마냥 은행에서 자고 있겠습니까? 어딘가로는 가야하지요. 그래서 저는 막을 수 없다고 봅니다. 막아서도 안되고요. 왜 안전자산에 대한 투자를 막습니까.

정부가 안전을 보장해줄 것도 아니면서요. 정말 강남 집값을 잡고 싶다면 통화량 자체를 줄이세요. 욕조에 수도꼭지는 틀어 놓고 물 넘친다고 손으로 막고 잇는 격이죠.

이 그림은 역대 대통령별로 강남 아파트 가격 상승률을 보여줍니다. 여기서 강남은 강북이 아닌 강남을 말합니다. 이 그림에서 녹색선이 상승률 10%를 나타내는데요. 연간 10% 이상 상승한 시대는 4기입니다.

노태우 김대중 노무현 그리고 문재인 정부입니다.  노태우 대통령은 집값이 폭등할 때 대통령이 됐는데요. 분당 일산 등 수도권신도시와 주택200만호 사업을 해서 주택 대량 공급을 해냈고 그 덕분에 91년부터 강남집값도 잡혔습니다. 김영삼 대통령은 그 덕분에 집권 내내 집값이 안정되어 있엇죠.

김대중 대통령은 IMF 때문에 집값 하락의 와중에 취임했습니다. 하지만 돈을 많이 풀어냈기 때문에 후반부에 집값이 폭등을 하죠. 노무현은 그것을 잡기 위해 종부세 등 온갖 규제를 도입했지만 공급을 막아서 오히려 값이 폭등을 했습니다.

이명박 박근혜 때는 값이 안정됐는데 경기 부진 탓도 있지만 공급에 신경을 많이 썼기 때문에 값이 하락하거나 상승률이 낮은 수준을 유지했습니다.

문재인 대통령은 낮은 상태로 출발했지만 지금 겪고 있듯이 또 올라가고 있네요. 전체적으로 보면 수요가 느는 상황에서 고가 주택의 공급을 막아 놓은 정권은 기존 고가 주택지역의 집값이 오르는 것을 알 수 있습니다.

그런데 이번 대책도 그렇습니다. 분양가 상한제를 확대 적용한다는 내용이 있는데요. 서울 같으면 소위 집값 상승 선도지역이라고 이름 붙여진 모든 구에 상한제를 적용하는 것인데요. 

강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구 가 해당이 됩니다. 웬만한 동네는 다 해당된다고 보면 되죠. 집값이 오르는 곳에 공급이 더 많아져야 할 텐데 오히려 상한제로 묶어서 공급을 막게 됩니다. 

공급대책이 있긴 합니다. 수도권 30만호 공급 사업을 하기 때문에 공급은 충분하다고 하는데요. 이런 발상을 보면 정말 답답합니다.

서울에서 멀리 떨어져 공급되는 서민주택은 아무리 많아도 고가 주택 가격을 안정화하는 데에는 도움이 되지 않습니다.

오히려 저가 주택 가격을 더 내려서 서민들의 상대적 박탈감만 더 부추길 것입니다. 먼 곳에 공급하는 것이 해로운 것은 아니지만 그보다는 문제가 되고 있는 고가 주택 지역에서 공급이 늘어날 수 있도록 길을 열어줘야 합니다.

그런데 고가 주택 지역만 골라서 분양가 상한제를 적용한다 하니 완전히 청개구리 정책인 셈입니다.

저는 문재인 정권의 부동산정책이 너무 난폭하게 간다고 봅니다. 15억 넘는 집사는 것이 죄입니까? 왜 대출을 원천봉쇄합니까.

정희찬 변호사라는 분이 헌법소원 심판을 신청했더라고요. 그나마 다행입니다. 이건 위헌이라고 생각해요. 이런 식의 마구잡이식 정책이 다시 되풀이 돼서는 안되겠습니다. 위헌 판결이 내려지길 바랍니다.

김정호의 경제탐사 오늘은 부동산정책에 대해서 말씀드렸습니다.